健美家株式会社さんが、2019年9月14日に配信された「トランクルーム投資」についての内容です。
ここ数年、首都圏でトランクルームの看板やのぼりを見かけることが多くなってきた。トランクルームとは個人、または企業の物品を収納するレンタル収納スペースのこと。レンタル収納ビジネスは住宅が狭小化する首都圏で近年需要が高まっており、高利回りが狙える新しい不動産賃貸業として個人投資家からも注目されている。
元メガバンク支店長で不動産投資家、ベストセラー「お金が貯まるのは、どっち!? お金に好かれる人と嫌われる人の法則」(アスコム)などの著者である菅井敏之さんも2006年からトランクルーム投資に取り組んでいるという。始めたきっかけやメリット・デメリットなどについてうかがった。
●メリットは初期投資が少なく、 手間いらずで節税効果が高いこと
「現在、世田谷区と横浜の2か所、所有する1棟マンションの1階をトランクルームにしています。きっかけは空室対策です。世田谷の物件は駅から徒歩2分と利便性はいいのですが、1階部分が半地下のようになっていて日当たりが悪く、レジデンスとして貸すには賃料を下げねばなりませんでした。また、裏通りにあるため店舗として貸すのも難しい。そこでトランクルームに目をつけたのです」
積極的な投資というよりは苦肉の策として始めたが、運営しているうちにトランクルーム投資にはさまざまなメリットがあることに気づいたという。以下、列記する。
1. 収益性が高い 一般的に賃貸物件は広いスペースを1人に貸すよりも、そのスペースを小さく区切って複数人に貸すほうが単位面積あたりの賃料が高くなるもの。
シェアハウスや駐車場、トランクルームもまた然り。菅井さんによれば世田谷の物件は「毎月30万円の賃料が入ってきます。レジデンスとして貸し出していたら賃料は15万円くらいだったでしょう」とのこと。
2. 空室リスクが少なく経営が安定する レジデンスとして1世帯に貸した場合、退去されると空室率100％。だが、トランクルームでは全員が一挙に退去することはまずありえない。「1度借りてくださった人は長く利用してくれる傾向があり、スタート以来、ほぼ満室経営できています」と菅井さん。
3. 初期投資が抑えられる トランクルームには、郊外のロードサイドにあるような「屋外型」と、ビルやマンション、倉庫内に設置されている「室内型」がある。
屋外型はコンテナの設置など大がかりな工事が必要だが、室内型はパーテーションで仕切るだけの簡単なリフォームで済む。菅井さんの世田谷の物件は約120平米の広さで改装費用が約300万円。1年足らずで初期投資を回収できたことになる。
4. 修繕・管理コストがかからない レジデンスの場合、退去の度にクロスの貼り替えや畳替えなどが必要になるが、トランクルームは荷物の出し入れの際に入退室するだけなので、修繕がほぼ不要。「2006年スタート以来、一切リフォームしていません」(菅井さん)。 共有部分もほとんど汚れることがないので、清掃などの管理コストも最低限で済む。
5. 節税効果が高い 建物や設備、機械などの固定資産は、経年に伴い価値が減少するため、原則、全額をこれらを購入した年度の経費には出来ない。資産の使用可能期間である「耐用年数」に割り振って減価償却費として経費計上する。
ただし、例えば室内トランクルームの造作・設備を一括償却資産として3年で償却したり、少額減価償却資産として購入年度に全額経費計上することもできる（いずれも各種要件等あり）。短期間で減価償却すれば、その分節税効果も高くなる。
このようにメリットはかなり大きい。トランクルームに向いているのは「首都圏で駅から近いなど利便性がよく、かつ視認性がいい物件」とか。客のほとんどは近隣の住民や企業で、web検索(たとえば、「駅の名前＋トランクルーム」など)で情報を探す人が多数だが、看板やのぼりを見て内見の申し込みをする人も多いという。
さて、トランクルーム投資の優位性を実感した菅井さんは自己所有の物件だけでなく、借りた物件で運営する、いわゆる「転貸」でも十分利益が出ると考えた。
「でも、東京では家賃が高いため収支が合わない。家賃の安い郊外ではトランクルームの需要がない。需要と供給を考えた結果、大阪に目をつけました。結果、転貸でも24パーセントの利回りで運営することができました」
この転貸モデルを含め、多いときで4ヶ所約110ユニットのトランクルームを運営していたという。しかし、そんなに高利回りで運営していたのに、「やめてしまったのはなぜ？」と尋ねると、「資産の入れ替えのため2つは売却しました。大阪の物件は2倍の値段で売れました」とのこと。
2倍で売れたことも驚きだが、借りていた物件の「造作」が売れるということも驚きである。
これは、撤退する飲食店が「居抜き物件」として店舗の造作物を売却できるように、トランクルームも造作譲渡ができるということ。
もちろん、賃貸人の承諾などは飲食店と同様に必要だが、飲食店の造作譲渡と違うのは、買主が購入した時点から無人で自動的に利益を生み出す「投資物件」である点だ。
●デメリットは満室まで時間がかかること。 キャッシュフローが潤沢にある人に向く
以上のようにトランクルーム投資はいいことずくめのように思うが、デメリットもある。
1. 満室になるまで時間がかかる。 一度満室になれば退去が少ないが、「満室になるまでだいたい半年はかかる」(菅井さん)そうだ。
2. 資産性が低い 資産にはならないため、金融機関からの借り入れが難しく、すべて現金で行なう必要がある。
3. 市場性がない 菅井さんはトランクルームの売却に成功したが、一般的にはまだ流通性がなく、出口戦略が立てにくい。「同じ1棟ものの場合、トランクルームとレジデンスなら、後者のほうが売却しやすいでしょう」(菅井さん)。
以上のメリット・デメリットを考え合わせると、「本業がある、投資でじゅうぶんなキャッシュフローを得ているなどで、満室になるまでの間の資金的な体力がある人」「長期保有したい人」「節税したい人」に向いている。
転貸モデルなら少ない自己資金でもできるので、これから投資をしたい人が最初の投資物件としてこれを選び、十分なキャッシュフローを貯めてから次の不動産を現金買いして物件を増やしていくこともできる。逆に、これから投資をしたい人が最初の投資物件を担保に金融機関の融資を利用して不動産を買い進めていくのには向いていない。
さて、トランクルームを運営するにはアパートや駐車場同様に自主運営と管理会社による委託運営がある。管理手数料は家賃の10パーセントが一般的とか。
アパートの平均的な管理手数料5パーセントよりも高いが、「スペースを小分けにしたぶんアパートよりも内見や契約の手間が増えますので、アウトソーシングするほうが賢明です」と菅井さん。
特に転貸モデルの場合は借りる場所の選定が肝になるので、需要と供給の見極めはプロでないと難しいだろう。
●日本人の居住スペースは減少傾向。 ますます需要が高まる可能性大
国土交通省による「住宅経済関連データ」によれば首都圏の新設住宅の一戸当たり床面積は、平成11年度は88・1平米であったのに対し、平成30年度は70・5平米。ここ20年で約18平米も減少している。住宅が狭小化する中で削られるスペースは収納であり、今後もますます需要は高まっていくだろう。
レンタル収納の大手・株式会社キュラーズが今年5月に発表したデータによると、トランクルーム市場は2018年に過去最大の590億円規模に拡大し、2025年には1000億円に達する見込みだという。業界として急成長を遂げ、高利回りが狙えるレンタル収納ビジネス、一度参入を検討してみてはいかがだろうか。
出典：不動産投資の健美家 https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/diversion/3756.html
今回は、トランクルーム投資についてのプレリリースでしたが、いかがだったでしょうか？ まだ、アパマン投資に比べると認知度は低いですが、ハイリターンは見込めませんが初期投資を抑えられる点は、私も少し興味を持ちました。 が、投資経験がない私には、敷居が高すぎますよね。
